L’achat d’un immeuble par votre société : TVA ou droits d’enregistrement

Un achat avec TVA n’est possible que si l’immeuble est encore considéré comme neuf au regard de la TVA et si le vendeur est un professionnel de la construction ou a opté pour une vente soumise à la TVA. Un immeuble reste considéré comme neuf, pour la TVA, jusqu’au 31 décembre de la deuxième année qui suit l’année de sa première mise en service. En 2026, seuls les immeubles qui ont été mis en service pour la première fois en 2024 au plus tôt peuvent donc encore être vendus avec TVA. Votre société paie en principe 21 % de TVA sur l’achat.

Si votre société utilise l’immeuble exclusivement pour son activité soumise à la TVA, par exemple comme bureau, magasin ou entrepôt, elle peut en principe récupérer intégralement cette TVA.

Si une vente avec TVA n’est pas possible, des droits d’enregistrement sont en principe dus : 12 % en Flandre et 12,5 % à Bruxelles et en Wallonie. Ceux-ci ne sont pas récupérables, mais sont déductibles en tant que frais professionnels dans le cadre de l’impôt des sociétés, aux mêmes conditions que les amortissements et autres frais liés à l’immeuble. Vous devez donc pouvoir démontrer que votre société a exposé ces frais pour obtenir ou conserver des revenus imposables.

En revanche, si un immeuble acheté avec TVA est (également) utilisé pour une activité non soumise à la TVA ou pour des usages n’ouvrant pas droit à déduction de la TVA, cette TVA n’est pas, ou seulement partiellement, récupérable. Cette TVA non récupérable est en principe déductible en tant que frais professionnels lorsque les amortissements et autres frais de l’immeuble le sont également.